Con la promulgación de la Ley 27.737, se modifican algunas condiciones en los contratos de locación de inmuebles. Asimismo, se establecen ciertos beneficios impositivos, para los contratos registrados que cumplan ciertas características.
Principales aspectos:
Contrato de Locación
El plazo mínimo del contrato de locación cualquiera sea su destino será de 3 años, excepto cuando se trate de:
a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular. b) Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares, y para cualquier otro fin temporario en interés del locatario. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los 3 meses, se presume, salvo prueba en contrario, que no fue hecho con esos fines. c) Guarda de cosas; d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias. e) Tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.Se debe conservar la cosa con aptitud para el uso convenido.Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos 1 mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a 1½ mes de alquiler al momento de desocupar el inmueble, y la de 1 mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso, considerándose para su cálculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de 3 meses o más, y dicho preaviso opere sus efectos luego de haberse cumplido 6 meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto;
b) En los casos del las locaciones exceptuadas del plazo mínimo de 3 años, debiendo abonar al locador el equivalente a 2 meses de alquiler, considerándose para su cálculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble.
Precio. Moneda. Ajustes. En el caso de contratos de locación de inmuebles con destino a casa habitación, el precio del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional, y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a 6 meses. Los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina. A este coeficiente se lo conoce también con el nombre de «Casa Propia», que se utiliza actualmente para la actualización de cuotas de Créditos Casa Propia y Procrear II. Este debe ser publicado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, en su página web.Publicidad. Toda publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional, quedando prohibida cualquier publicidad en contravención a la presente ley, al Código Civil y Comercial, a la ley 27.551 y a normas complementarias.
Monotributo Se modifica la Ley 26565, el inciso e) del artículo 2º del anexo Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (RS), monotributo, título II, de la siguiente forma:
Se consideran Pequeños Contribuyentes a quienes no realicen más de 3 actividades simultáneas o no posean más de 3 unidades de explotación. En el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados, se considera como una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma (antes, cada inmueble constituía una unidad de explotación)
Los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta 2 inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo.
Bienes personales Quedan exentos los inmuebles destinados a locación para casa-habitación, con contratos debidamente registrados, cuando el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el segundo párrafo del artículo 24 de la LBP (Mínimo No Imponible considerado para inmueble con destino a casa habitación, que para el período fiscal 2022 fue $56.410.705,41)
Impuesto a los débitos y créditos bancarios Se exime del impuesto a los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados, conforme a la reglamentación.Impuesto a las Ganancias Se incorpora en el art 85 de la ley de impuesto a las ganancias (Deducciones Admitidas), la posibilidad de que tanto el locatario como el locador, deduzcan el 10% del monto total anual de alquileres de inmuebles destinado a casa-habitación.
Vigencia y aplicación. Las disposiciones de la ley 27.737entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial y resultará de aplicación para los ejercicios fiscales 2023 y siguientes
Finalmente se invita a las provincias y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a aprobar beneficios tributarios en sus jurisdicciones en los contratos de locación con destino casa-habitación celebrados y registrados conforme a la ley, así como también sus prórrogas, cesiones y transferencias.
Fuente: Boletin Oficial 17.10.23